Se acerca la fecha límite para desprenderse de inmuebles en propiedad

Falta ya sólo una semana para que se cumpla el plazo de un año desde la aprobación del Decreto 147/2010, de la Renta de Garantía de Ingresos, y por lo tanto para que entre en aplicación su artículo 9.3.b, según el cual no tendrían derecho al cobro de la RGI quienes sean propietarios/as de un inmueble distinto a la vivienda habitual. Ya hemos denunciado en más de una ocasión lo absurdo de esta norma en el caso de inmuebles de escaso valor —por lo general, partes de terrenos en áreas rurales adquiridos mediante herencia y que apenas valen unos pocos cientos de euros—, para los cuales habría sido muchísimo mejor mantener la anterior regulación y computarlos como parte del patrimonio, de forma que sólo se perdería el derecho a la RGI cuando ese patrimonio superara el límite establecido de modo general —no tiene ningún sentido que para ser titular de la RGI una persona pueda tener en el banco 20.000 euros en metálico, pero en cambio si posee un terreno valorado en 500 euros pierda ese derecho—. En todo caso, el Decreto dice lo que dice y en principio mientras las Diputaciones Forales no aclaren qué criterio van a adoptar en ese tipo de casos, todas las personas que cuando se aprobó ese Decreto disponían de algún inmueble en propiedad, recibieron en su día la carta avisándoles de que debían desprenderse de esos inmuebles si querían seguir siendo titulares de la RGI, lo cual está dando lugar a su vez a ciertos problemas y erróneas interpretaciones de la Ley, al menos en Bizkaia. En concreto, conocemos ya algún caso en el que la Diputación ha decidido suspender la RGI a personas que, en vista de que se aproximaba la fecha del 18 de junio sin que hubieran encontrado a nadie interesado/a en comprarles el inmueble, finalmente se han visto obligadas a venderlo por un precio bastante inferior de su valor catastral, lo cual por parte de la Diputación está siendo interpretado como que se trata en realidad de “donaciones encubiertas” y por lo tanto motivo suficiente para proceder a la suspensión.

Todavía no está nada claro en qué van a quedar finalmente estas suspensiones, pues como a continuación vamos a tratar de explicar no tendrían ningún tipo de fundamento o base legal. Y otro tanto ocurre con el caso de quienes poseen no toda, sino sólo una parte de la propiedad de un inmueble —un tercio, una cuarta parte, etc—, o de quienes, son propietarias de la totalidad del inmueble, por cualquier motivo no pueden venderlo —normalmente, porque existen otras personas que tienen un derecho de usufructo sobre ese inmueble, algo muy habitual en el caso de herencias y demás—. Sobre este tipo de casos haremos algunos comentarios al final de esta entrada.

Ventas por debajo del precio y “donaciones encubiertas”

Como decíamos, aunque la Diputación se empeñe en mantener lo contrario, ese tipo de suspensiones no tienen ningún tipo de fundamento legal, y ello por varios motivos: 1) la venta de un inmueble por debajo de su precio real o de su valor catastral podría ser denunciada como un contrato de compraventa nulo, pero nunca como una donación; 2) a diferencia de lo que ocurre en el ámbito fiscal —Impuesto de Transmisión Patrimonial—, el Decreto de la RGI no establece expresamente que ese tipo de compraventas puedan ser consideradas como equivalentes o similares a una donación; 3) incluso aunque se tratara realmente de donaciones, ese Decreto tampoco prohíbe en ningún momento a las personas perceptoras de RGI hacer donaciones, ni mucho menos la donación figura entre las diferentes causas —incumplimientos de obligaciones o pérdida de requisitos— que pueden motivar una suspensión; 4) aunque esa prohibición de donar pudiera interpretarse no en base al Decreto, sino al artículo 634 del Código Civil, la consecuencia sería siempre que esa donación sería nula y por tanto se tendría por no hecha; 5) y además, en este tipo de casos concreto, ni siquiera cabría la aplicación del artículo 634 del Código Civil, pues la donación se habría hecho precisamente para poder seguir disponiendo de los ingresos y recursos necesarios para vivir —la RGI—.

1)      Es cierto que históricamente ha habido una interpretación según la cual la venta de un inmueble por un precio muy bajo o irrisorio sería en realidad una “compraventa simulada” que trataría de ocultar una donación encubierta. Y también es verdad que eso ha dado lugar a sentencias de diverso tipo, desde las que entendían que habría que aplicar a ese contrato de compraventa las normas relativas a la donación, hasta las que simplemente se limitaban a declarar nulos esos contratos de compraventa. Pues bien, para tratar de despejar de una vez por todas las dudas y establecer una doctrina común, la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo se constituyó hace cuatro años en Pleno y dictó dos sentencias, de 11 de enero y 26 de febrero de 2007, en las que se estableció que «Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo “animus donandi” del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 CC , cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos. (…) Finalmente, hay que decir que el criterio favorable a la validez de la donación disimulada propicia por sí mismo fraude a los acreedores y legitimarios del donante, en cuanto les impone la carga de litigar para que se descubra la simulación, a fin de que se revele el negocio disimulado, y una vez conseguido, combatirlo si perjudica a sus derechos (acción rescisoria) o para que sean respetados (acción de reducción de donaciones por inoficiosidad)».  Es decir, que aunque quedara probado que el objetivo de un contrato de compraventa fuera en realidad ocultar una donación, y aunque quedara acreditado que existió un «animus donandi» (voluntad de donar), esa donación no podría reputarse válida, pues no se habrían respetado los requisitos establecidos en el artículo 633 del Código civil para la donación de inmuebles. En consecuencia, en esos casos se consideraría “nula por simulación absoluta la escritura pública de compraventa —o lo que es lo mismo, la compraventa se tendría por no realizada—, y por tanto el inmueble deberá reintegrarse al patrimonio del “donador encubierto” y supuesto vendedor, “cancelándose las inscripciones registrales que hubiera causado la referida escritura pública de compraventa”. Esta es la doctrina vigente en la actualidad, y como tal ha sido ratificada por el propio Tribunal Supremo en todas las sentencias posteriores, en concreto las de fecha 20/06/2007, 10/09/2007, 18/03/2008, 05/05/2008, 04/05/2009, 27/05/2009 y 03/02/2010.

2)      Esto en cuanto a la validez o no del contrato y su verdadera naturaleza, y únicamente desde el punto de vista del Derecho civil. Otra cosa es que, en otro tipo de ámbitos, las distintas regulaciones establezcan ciertos paralelismos o analogías. Así, por ejemplo, respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Bizkaia existe desde hace unos años el denominado «Valor Mínimo Atribuible», que consiste en un valor estipulado por Hacienda Foral para poder tomar como base a la hora de liquidar el impuesto, con independencia del valor real de transmisión. Pero esto es así únicamente a efectos fiscales y porque así lo ha dispuesto expresamente en una norma de derecho positivo, en concreto en el «Decreto Foral 188/2006, de 28 de noviembre, por el que se aprueban las Normas Técnicas para la determinación del Valor Mínimo Atribuible a los bienes de naturaleza urbana». Y lo mismo podría haber ocurrido en el caso de la Renta de Garantía de Ingresos, si la Ley o el Decreto que la regulan hubieran previsto expresamente, por ejemplo, que a efectos de esa prestación la venta de un inmueble se consideraría equivalente a una donación. Pero no lo hacen, y por lo tanto sería de aplicación aquí los principios de legalidad administrativa y de seguridad jurídica, según los cuáles los actos administrativos “no son válidos si no responden a una previsión normativa actual” (véase, entre otras muchas, la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2009).

3)      En definitiva, ni la legislación general ni la particular de la RGI contemplan que la compraventa de un inmueble por debajo de su valor de mercado o de su valor catastral pueda ser considerada como una donación. Pero aun en el caso de que así fuera, no se entiende que eso pudiera desembocar en una suspensión del derecho a la RGI. Y ello básicamente, y de nuevo por aplicación de los principios de legalidad administrativa y de seguridad jurídica, porque no está así expresamente contemplado en el Decreto que regula esa prestación —es decir, el haber realizado una donación de patrimonio no figura entre las posibles causas que justificarían una suspensión del derecho a la prestación, ni puede interpretarse de manera extensiva que suponga el incumplimiento de alguna de las obligaciones o la pérdida de alguno de los requisitos contemplados en dicho Decreto—. Y al igual que ocurría con el punto anterior, si hubiera sido otra la voluntad del legislador o la administración al establecer la norma, simplemente habría bastado con que así lo hubiera recogido expresamente en el Decreto, disponiendo por ejemplo que “quien realice una donación de una parte sustancial de su patrimonio, incurriría en causa de suspensión”, o algo semejante.

4)      En cuanto a los límites de la facultad de donar determinados en los artículos 634 a 636 del Código civil, es cierto que el artículo 634 establece la prohibición de donar a quienes no dispongan de “lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”, pero de ahí no se puede inferir ni mucho menos la presunción de que quien ha realizado una donación de todo o de una parte sustancial de su patrimonio lo ha hecho porque dispone en realidad de otro tipo de bienes o patrimonio no declarado —única interpretación que podría justificar, si quiera de modo indirecto y muy endeble, la postura adoptada en este caso por la Diputación Foral—, sino que ha de tomarse en su sentido literal. Es decir, que quienes se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica —entre otros, los titulares de la RGI— no están facultados para realizar donaciones, y en consecuencia éstas estarán viciadas de la nulidad radical prevista en el artículo 6.3 del Código civil, por lo que deberá procederse a la revocación —o, en su caso, reducción— de dichas donaciones (sentencias del Tribunal Supremo nº. 954 de 14 de diciembre del 2005, y nº. 391 de 19 de mayo del 2008, entre otras).

5)      Además, y para concluir, en este tipo de casos en concreto ni siquiera se podría invocar la aplicación del artículo 634 del Código civil para prohibir la donación del inmueble —si es que tal hubiera sido la verdadera intención de la persona perceptora de RGI—, pues no sólo la donación en sí no le privaría de “lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”, sino más bien al contrario, sería el hecho de continuar en la propiedad del inmueble más allá de la fecha del 16 de junio de 2011 la que le privaría de esos recursos necesarios para su supervivencia, al entrar en aplicación el artículo 9.3.b del Decreto 147/2010, de la Renta de Garantía de Ingresos, y perder por tanto uno de los requisitos necesarios para acceder a la titularidad del derecho. De ese modo, podría interpretarse que al intentar desprenderse de ese inmueble mediante una donación, lo que se está pretendiendo es precisamente poder continuar disponiendo del derecho al cobro de la RGI y, por ende, de “lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”, y no al revés.

Propiedad de parte —y no de la totalidad— de un inmueble, y/o derecho de usufructo sobre el mismo

El artículo 9.3.b del Decreto 147/2010, de la RGI, dice textualmente que entre los requisitos para tener derecho a la RGI está el de “No disponer de ningún bien inmueble“. Por tanto, ese artículo no afectaría a quienes no pueden disponer libremente de un inmueble del que son en todo o en parte propietarios, pues no pueden venderlo, alquilarlo, etc. En esos casos lo que se aplica es el artículo 24 del Decreto, en el que se regula la determinación del patrimonio:

SECCIÓN 4.ª

DETERMINACIÓN DEL PATRIMONIO

(…)

Artículo 24.– Bienes inmuebles.

(…)

4.– En el caso de disponer de bienes inmuebles en los que no se cuente con la totalidad de la propiedad o se tenga limitado el disfrute de tales bienes en propiedad por situaciones impuestas de usufructo o asimilables, y se trate por lo tanto de bienes de difícil realización, se aplicarán las siguientes reglas de valoración:

a) En el caso de disponer de bienes inmuebles respecto a los que no se cuente con la totalidad de la propiedad, se considerará la parte proporcional de su valor catastral.

b) En los supuestos de bienes inmuebles sobre los que se haya constituido un derecho de usufructo, el valor de los mismos se computará por la diferencia entre el valor catastral de tales bienes y el valor del citado usufructo. A tales efectos, el valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total del bien, en razón del 5% por cada período de un año, sin exceder del 70%, mientras que en los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor del bien cuando la persona usufructuaria cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumente la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más con el límite mínimo del 10% del valor total.

Es decir, que quien fuera propietario/a de una parte de un inmueble en el que vivieran personas con un derecho de usufructo vitalicio —un supuesto muy común en la práctica, sobre todo con inmuebles adquiridos mediante herencia—, no podría disponer de él, y por lo tanto lo que habría que hacer sería determinar el valor de su parte correspondiente de la propiedad del inmueble siguiendo las reglas del artículo 24, y computar después ese valor a efectos de patrimonio como si se tratara de un bien mueble, de manera que sólo perdería el derecho a la RGI en caso de que superara el límite de patrimonio correspondiente al número de miembros de su unidad de convivencia (31.608 euros para UCs de un miembro, 40.587 para 2 miembros y 44.898 para tres o más miembros); pero no por el hecho de tener un inmueble en propiedad, sino por tener un patrimonio superior al máximo permitido.

Para determinar el valor de esa parte del inmueble habría que hacer varios cálculos, siguiendo lo establecido en ese artículo 24 del Decreto:

– Averiguar el valor catastral del inmueble

– A ello restarle el porcentaje correspondiente al derecho de usufructo vitalicio de quienes vivieran en él: restar a la edad de esa persona —o a la de menor edad, en caso de que hubiera varios usufructuarios/as— 20 años. Y la cifra resultante (X) se restaría al 70% del valor del usufructo vitalicio (70 – X). El resultado sería el porcentaje en el que estaría establecido el valor del usufructo vitalicio en ese caso.

Por tanto, el valor del inmueble a efectos de patrimonio para la RGI sería su valor catastral menos ese porcentaje en el que esté valorado el usufructo. Y si además, sólo se es propietario/a de parte del inmueble, no de su totalidad, a ese “valor del inmueble a efectos de patrimonio” habría que aplicarle el porcentaje correspondiente —un tercio, una quinta parte, etc—. Esa sería la cantidad que se tendría en cuenta para saber si se supera o no el límite de patrimonio máximo para tener derecho al cobro de la RGI.

 

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